近年来，买房送面积成为国内不少开发商促销时常用的噱头。在房产证载明的面积之外，这些开发商赠送的面积，即“业主自拓空间”从何而来？房屋验收之后实际使用面积如何“增大”？开发商赠送面积背后有什么玄机？如果在买房时，只是一味地只关心所得面积越大越好，却忽略了是否合法，这将在以后带给我们极大危害。
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01
“偷面积”
所谓“偷面积”，就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用、但又不计入销售面积，或者只计算一半面积的居住空间以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。房地产商在做规划设计时，通过技术手段加“人为影响”，刻意将一些建筑面积不计入“容积率”，此做法业内称“偷面积”。“偷面积”最惯用手法是规划设计时将部分建筑的外墙省去，预留“大阳台”或“设备平台”或“结构连板”，等竣工验收后，再将其封成一间房。有许多开发商“偷面积”夸张到“送一间房”的程度，打着“买两室得三室”或“买三室得四室”的广告，颇为热销。
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02
“违建面积”
部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时，与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”)，使得房屋实际使用面积增大。
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03
“侵权面积”
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下，这一“侵权面积”上的建筑物、构筑物也可能被拆除。
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法律风险分析
房地产开发商们变相的以“赠送面积”等不同说辞来变相增加项目地块房屋建筑面积、突破原容积率。其实在政府卖地时早已确定了项目容积率，也就是确定了项目的建筑面积。开发商“偷”出来的部分，触及以下法律风险。
01
“涉及到违规违建要强制性拆除”
规划局相关负责人对此明确表示，开发商所谓的“赠送面积”、“全享面积”还有“半享面积”，其实都是钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子。验房后私自改建，在产权上无法得到有效法律保护，是明令禁止的违规行为，存在诸多安全隐患，还有被强拆的风险，而这些隐患最后可能都将由购房者自己买单。
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02
“可能拿不到房产证”
开发商先按照违建前的房型设计图，通过规土、房管部门的审批，并拿到规划许可、入住许可之后，再进行违规搭建。这样类似的房产搭建一旦被举报或政府部门发现，政府部门将会坚决要求开发商进行整改，否则不予办理房产证。在完成拆建之前，购房者的利益也会受到影响，产权证亦无法办理。
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03
“违法行为导致购房者利益受损”
对于开发商来说，“偷来的面积”没有地价成本，开发商可以从中获取更多利益，而“偷面积”还可以少缴税费，长远来看必然导致国家税收流失，这就已经触及法律。同时开发商赠送的面积，房产证上如果没有载明，一旦遇到拆迁、出售、评估等情况时不受法律保护，业主向开发商的“追讨”也难以获得法律支持。
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“赠送面积”需要法律条文支持
现行的建筑设计规范中规定：
（1）入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；
（2）露台是完全赠送的；
（3）地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;
（4）飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;
（5）阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。
结合以上条例，在购房时要注意避开“赠送面积”陷阱，提前了解购房政策，还要清楚购房合同与实际看房时的数据，房产证上明确所写的“赠送面积”即为合法。
